先說: 我沒有厲害到幫人家看房買房, 也沒有要幫打廣告, 以下單純是我本人遇到的情況
話說~ 我跟松鼠先生結婚那麼久了, 我們一直都租一房一聽一衛的格局, 就這樣過了好多年
可能新竹對我們來說就是個工作的地方, 沒有落地生根的感覺吧?
但是這兩三年是認真考慮了置產這件事情, 不過居高不下的房價, 相信很多人跟我們一樣望之卻步吧?
為什麼要在人生最美好的20~30年間當房奴呢? 我比較希望手上資金靈活運用阿
所以這兩三年雖然都在看房子, 但我們總在"看看就好"的階段
(圖為新竹是最常見的市容, 不是選舉就是房產廣告)
雖然房價逐步修整, 但現在年輕人買房若沒家裡幫忙, 光靠小夫妻兩人薪水真的太難太難了
我跟松鼠先生雖然都在新竹上班, 看似新資還算不錯, 但我們家世背景都非常普通
婆家是單親家庭, 而娘家爸媽的歸爸媽, 這是我跟兩個妹妹很早就有的共識
以下是我自己的買房經歷 (心聲), 沒有正不正確, 我沒有因為到處看房就變成甚麼達人或幫忙打廣告業配
我只是收入一般的上班族, 條件很一般, 寫寫閒話給一般人看看而已
Q: 怎麼突然想買房了?
A: 想養寵物阿
租房子太久啦, 如果只有我們兩個就算了, 就怕突然有小孩, 總不能一家三口窩著
而且新竹小孩多, 入籍時間長短跟抽學區息息相關, 就盡量早點處理囉
Q: 看房子多久拉?
A: 快三年, 不誇張, 我租房在Costco 商圈附近, 走出門就有建案可以看
Q: 每個人在意的地方不一樣, 妳看房子最注意甚麼呢?
A: 1. 防水/ 通風/ 採光: 這是我的最大重點, 這三點不滿意我就不想看了(所以其實我換過好幾個房仲了)
2. 格局跟動線: 我也看過新建案的廁所是在屋子正中央的
3. 一定要好停車: 我知道有些人不買車位(某新建案車位喊價135萬, 還不是大車位),
所以附近好不好租停車位就很重要
4. 鄰居: 萬金買鄰是不變的道理, 買預售屋的人就只能碰運氣了, 盡量選單層戶數少的囉
(我也看過單層有7戶的....光等電梯就火大了吧)
5. 學區: 這點松鼠先生比較在意, 他希望距離能在小孩走路就到的地方, 但我倒是覺得還好
Q: 看過哪些區域呢?
A: 關埔區當然通通看過了, 另外舉凡竹北香山寶山竹東南寮頭份也都去了
(快要以看房為樂的夫妻, 不知道的人以為我資金多雄厚
)
但是請注意, 買遠一點的地方(如頭份)雖然房價相對便宜, 但若夫妻倆都通勤各開一台車
一個月油錢算4000塊*2台車*12個月=96000元 (不算車損保養)
住個20年的話等於夫妻倆交通費要花將近200萬, 這樣我會寧願買近一點
所以騎摩托車單趟騎乘20分鐘就是我最大極限了
Q: 主要看甚麼標的物呢?
A: 一開始沒特別設限, 預售跟成屋跟中古屋來者不拒
(對~ 就是這麼漫無目的的看, 然後累死自己
)
Q: 後來呢?
A: 後來就放棄了
Q: ............問不下去了, 怎麼突然放棄?
A: 很多原因拉, 公設比太高, 格局或生活圈不喜歡, 也有因為鄰居的關係, 但最主要是自備款問題
注意喔: 自備款是=頭期款+裝潢(家電), 所以如果買一千萬房子, 最好準備三百萬在身上
算算手邊的錢, 雖然預售屋可以分期繳工程款, 但兩年內要掏出2成, 受薪階級真的要掂掂斤兩
而且...........誰能跟你擔保貸款一定足額8成? 代銷一定拍胸說沒問題, 但最後貸不到的人也不是沒有
Q: 再後來呢?
A: 再後來就買車子了
再後來想想如果想找個小公寓住, 新竹租金大約15~20K/月不含車位 (對, 我連租房選項都在陸續看)
我們算了一下約是買中古屋的每月繳款數字, 抓了一下自備款, 很快的決定總價要買在多少錢以內的房子
(下圖為租房條件跟行情價, 當然地點也會影響租金, 套房租金破萬並不少見喔)
Q: 中古屋的好處跟壞處可以分享一下嗎?
A: 中古屋最大好處就是公設比低, 土地持有坪數高, 以投資角度來看, 土地是比較保值的
而且習慣了娘家是自蓋的透天, 在家打滾的空間比公設更重要
壞處就是中古屋畢竟年紀大了, 要多花一筆費用整修, 水電管線都得重拉, 防水也要重做
(多找幾家廠商來不吃虧)
Q: 當初怎麼找到這間房子的?
A: 真的是緣分吧
我們在網路上搜尋很多標的, 然後週末就開車去看看周遭生活圈, 喜歡就記下來然後叫房仲帶看
所以我不是叫房仲幫忙找, 是自己找了之後分別叫不同家房仲帶看, 在議價上我也比較有力
(屋況很不錯, 家具跟雜物後來都請原屋主搬走了)
Q: 有甚麼優缺點呢?
A: 社區小, 人口就簡單了, 單層只有兩戶, 主要是每個房間跟兩套衛浴都有獨立對外窗
而且有管委會在運作, 公共空間有在維護, 也不用下班趕著追垃圾車
生活圈也剛好在學區附近, 晚上我要跑跑步或者松鼠先生想吃消夜, 都很方便
最大的缺點就是==> 舊社區沒有電梯! (是說我現在也住五樓沒電梯)
(因為人口少, 所以管委會活動就是大家切個水果煮個綠豆湯喝)
Q: 說說最現實的部分吧, 貸款的過程可以分享一下嗎?
A: 房仲公司都會有配合的銀行, 但房仲也會有自己私下認識的, 可以請對方介紹
如果可以的話, 當然很多人希望可以貸到8成甚至以上, 這時候自己的條件就很重要了
本身有沒有不動產? 是否欠債? 有無貸款在身上? 是否信用不良? 本身職業收入是否穩定?
如果你的條件都很正常, 首購自住客要貸到八成應該不算難事
我大約整理一下我曾經問過的銀行, 給首購族參考看看, 若有高手在線也歡迎補充
準備文件大約是這些, 每家銀行有時要求的可能會有點不一樣:
財產清單, 當年度或去年度扣繳憑單(取收入高的為主), 公司薪轉帳戶影本(要補摺), 戶籍謄本
星X銀行: 直接打槍我說他們沒做房貸 (TMD!)
花X銀行: 同上 (可能外資銀行只服務金字塔頂端......)
中X信託: 我的薪轉帳戶, 但他回我一句: 妳只是我們的薪轉帳戶, 沒有甚麼特別 (對! 態度這麼拽!)
有同事說此銀行在房貸上較為保守, 所以態度很不積極==> 可能集團錢太多吧?
想貸款八成的話: 年收要四百萬以上 or 購買標的物在蛋黃區
(如果我條件這麼好幹嘛一定選你貸款?)
但有朋友說請公司財務打通電話給薪轉銀行, 可以談到較好的利率==> 不是絕對, 但可以試試
永X銀行: 服務還算不錯, 也有丟特殊方案給我參考: 沒有寬限期(就是只繳利息), 但可以貸40年
想貸到八成的話: 年收二百萬以上
富X銀行: 貸款成數相對高, 但寬限期只有一年
台X銀行: 我唯一問的一家官股銀行
若首購足要啟動青年安新成家1.44%的利率 (僅有前三年), 八大官股銀行都問看看吧
但是一開始就跟我說最高貸款75成, 有利就有弊, 看個人條件跟選擇
==> 結果還是核八成給我了
注意:
1. 目前來說我問的利率普遍落在1.73%~1.75%, 當然有的業務會保留議價空間
有的銀行一開口就跟我喊到1.8%, 我直接回一句: 沒有競爭力==> 隔天電話來就變成1.73%
2. 市井小民來說, 你的收入總數字是最重要的, 像三節禮金也算收入, 別傻傻只拿薪資單出去給銀行看
最好就是拿扣繳憑單, 如果自身條件不足, 就拿配偶的憑單一併審查, 條件相對比較好
3. 銀行會到現場鑑價, 會依照買價或鑑價 (取其低)的數字*0.8 當作最高貸款數字
如買價是500萬, 銀行鑑價是520萬, 貸款八成就是500萬*0.8=400萬
4. 以上~ 銀行話術可能都會嫌市井小民 (剛剛打成小貧, 好像很貼切?) 條件不好
但現在房市斷頭的不少, 除非銀行不缺錢, 不然想承做的業務不在少數
補充:
1. 有網友說新成屋建案, 有不少利率是談到1.6%的, 我同步詢問了一下, 的確有新建案的建商跟銀行談1.6
只是這樣有些人就沒辦法啟動青年安新成家利率, 但是一年其實沒差多少錢
2. 有銀行不承做30年以上中古屋, 若你的標的超過這個年紀, 可能要注意一下喔, 即使承做也有可能會影響貸款成數
Q: 最後想建議首購族甚麼呢?
A: 不要急, 現在是買方市場
如果自備款不足, 也別聽代銷建議做假合約(就是做一分提高買價的假合約給銀行)
被抓到倒楣的絕對是小老百姓, 建商跟代銷沒在怕的
最後~ 就謝謝大家聽我廢話拉, 後續整修那類的才是大工程, 完成了再寫吧
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